ค่าโอนที่ดินและขั้นตอนที่คุณควรรู้มีอะไรบ้าง

ค่าโอนที่ดินปี 2565-2566 มีอะไรบ้าง และขั้นตอนต่างๆ ที่ควรรู้

เรื่องของค่าโอนที่ดินนั้นมีรายละเอียดซับซ้อนพอสมควร แม้สาระสำคัญจะคงเดิมมานาน แต่ก็มีการปรับลดค่าธรรมเนียมเรื่อยๆ ตามนโยบายของรัฐบาล ซึ่งล่าสุดเมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2565 ที่ผ่านมา ครม. มีการอนุมัติร่างประกาศกระทรวงมหาดไทยเกี่ยวกับการลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและการจำนองอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคารที่ดินสำหรับเกษตรกรและผู้ยากจนให้เหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมินทรัพย์ โดยจะมีผลจนถึงวันที่ 7 มิถุนายน 2568 ทำให้หลายคนสงสัยว่าคนทั่วไปได้รับการลดหย่อนด้วยหรือไม่ ต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไรกันแน่

ที่จริงแล้ว กรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลทั่วไปนั้นย่อมไม่ได้รับการลดหย่อนจากประกาศดังกล่าว แต่เนื่องจากก่อนหน้านี้ เมื่อต้นปี 2565 มีการประกาศลดค่าโอนที่ดินสำหรับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยมีผลบังคับใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 จากปกติ 2% เหลือ 0.01% ดังนั้น หากที่ดินของคุณเข้าข่ายดังกล่าว ก็จะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนเช่นกัน

เอกสารที่ใช้สำหรับโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

นอกจากค่าโอนที่ดินแล้ว หากคุณสงสัยว่าการโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง เรามีคำตอบข้างล่างนี้

กรณีบุคคลธรรมดา

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง
2. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
3. หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี) พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
4. ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

กรณีนิติบุคคล

1. โฉนดที่ดินฉบับจริงหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
2. หนังสือรับรองนิติบุคคล ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
3. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
4. รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
5. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
6. หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

เอกสารเพิ่มเติมกรณีมอบอำนาจ

1. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) 
2. สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด
3. สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง 1 ชุด

เอกสารเพิ่มเติมกรณีสมรส

1. หนังสือแสดงความยินยอมขายที่ดิน
2. สำเนาเอกสารของคู่สมรส : บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส

เอกสารเพิ่มเติมกรณีหย่า

1. สำเนาทะเบียนหย่า

ค่าโอนที่ดินให้ลูก ครอบครัว ญาติ มรดก และการซื้อขาย

ค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินนั้นจะคิดในอัตราที่แตกต่างกันตามความสัมพันธ์ของผู้รับโอนเป็นหลัก ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ หากถือครองที่ดินนานเกิน 5 ปี จะได้รับการยกเว้น และเสียเฉพาะค่าอากรแสตมป์แทน โดยมีรายละเอียดดังนี้

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 
3. ค่าภาษีเงินได้

ราคาไม่เกิน 20 ล้านบาท : ยกเว้น

ราคาเกิน 20 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท เสียภาษี 5% 

1. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น

ค่าโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5%
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

ค่าโอนที่ดินให้คู่สมรส

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 0.5% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3%

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

ค่าโอนที่ดินให้ญาติพี่น้อง

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2% 

กรณีโอนให้ผู้สืบสันดาน : 0.5%

1. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนได้ 50%

ค่าโอนที่ดินกรณีมรดก

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

บุพการี, ผู้สืบสันดาน, คู่สมรส : 0.5%

ญาติตามสายเลือด, บุตรบุญธรรม : 2%

บุคคลอื่น : 2%

1. ค่าอากรแสตมป์ : ยกเว้น

และ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : ยกเว้น

1. ค่าภาษีเงินได้ : ยกเว้น
2. ค่าภาษีมรดก

ราคาไม่เกิน 100 ล้านบาท : ยกเว้น

ราคาเกิน 100 ล้านบาท : เฉพาะส่วนที่เกิน 100 ล้านบาท จะต้องเสียภาษี

• คู่สมรสตามกฎหมาย : ยกเว้น
• บุพการีและผู้สืบสันดาน : 5%
• ญาติตามสายเลือด : 10%
• บุคคลอื่น : 10%

ค่าโอนที่ดินซื้อขาย

1. ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน : 2% 
2. ค่าอากรแสตมป์ : 0.5% 

หรือ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : 3.3% 

1. ค่าภาษีเงินได้ : เสียภาษีตามขั้นบันได ลดหย่อนตามปีที่ถือครอง
    

นอกจากค่าธรรมเนียมที่ว่ามาในแต่ละรายการ ยังมีค่าใช้จ่ายปลีกย่อยอีก ได้แก่

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
• ค่าอากร 5 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท

วิธีการคำนวณค่าโอนที่ดินและภาษีที่ดิน

ค่าโอนที่ดินมีหลักในการคำนวณคือ คิดเปอร์เซ็นต์จากราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ ยกตัวอย่างเช่น ค่าโอนที่ดินซื้อขายทั่วไป คิด 2% สมมติว่าเจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดินไว้ที่ 4,500,000 บาท แต่ราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 5,000,000 บาท ก็จะคิดเป็น 5,000,000 x 2% = 100,000 บาท เป็นต้น 

ค่าอากรแสตมป์นั้นคิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินแทน ยกตัวอย่างเช่น ราคาซื้อขายอยู่ที่ 5,000,000 บาท แต่ราคาประเมิน 5,500,000 บาท ก็จะคิดเป็น 5,500,000 x 0.5% = 27,500 บาท เป็นต้น แต่ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

ค่าภาษีเงินได้ที่ต้องเสียให้ใช้หลักคำนวณจากราคาประเมินเป็นหลัก และหักค่าใช้จ่ายแบบขั้นบันไดตามจำนวนปีที่ถือครอง เช่น ที่ดินราคาซื้อขาย 12,000,000 บาท แต่ราคาประเมินอยู่ที่ 10,000,000 บาท ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่าย 65% คิดได้ดังนี้

ค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง 10,000,000 x 65% = 6,500,000 บาท

เงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย  10,000,000 – 6,500,000 = 3,500,000 บาท

เงินได้เฉลี่ยต่อปี 3,500,000/6 = 583,333.33 บาท

ภาษีเงินได้แบบขั้นบันได 

• 300,000 บาท แรก = 300,000 x อัตราภาษี 5% = 15,000 บาท
• 200,000 บาท ต่อมา = 200,000 x อัตราภาษี 10% = 20,000 บาท
• 83,333.33 บาท ที่เหลือ = 83,333.33 x อัตราภาษี 15% = 12,499.99 บาท
• ยอดรวมทั้งหมด = 47,499.99 บาท

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณโดนนำยอดภาษีเงินได้มาคูณกับจำนวนปีที่ถือครอง 47,499.99 x 5 = 237,499.99 บาท รายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับภาษีที่ดินนี้สามารถคำนวณได้จากโปรแกรมอัตโนมัติของทางเว็บไซต์กรมสรรพากร

กรณีที่เป็นการโอนที่ดินซื้อขาย ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันให้เรียบร้อยว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะออกกันคนละครึ่ง หรือจะให้ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมดก็ได้

ขั้นตอนการโอนที่ดินมีอะไรบ้าง

1. ทั้งผู้โอนและผู้รับโอนเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาในพื้นที่รับผิดชอบของที่ดินแปลงนั้น โดยเปิดทำการวันจันทร์ ถึง วันศุกร์ (ยกเว้นวันหยุดราชการ) ตั้งแต่เวลา 8:30 – 16:30 น. กรณีที่ไม่แน่ใจสามารถตรวจสอบพื้นที่ได้จาก https://landsmaps.dol.go.th
2. ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ต้องเตรียมมาให้ครบถ้วน และรับบัตรคิว
3. เมื่อถึงคิว เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะเรียกทั้งผู้โอนและผู้รับโอนให้เซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
4. เจ้าหน้าที่จะประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน จากนั้นนำใบประเมินไปชำระค่าโอนที่ดินที่ฝ่ายการเงิน
5. เมื่อชำระเงินเรียบร้อยแล้ว จะได้ใบเสร็จ 2 ใบสีเหลืองและสีฟ้า โดยใบสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้ให้ผู้ซื้อหนึ่งชุด ผู้ขายเก็บใบสีฟ้าไว้ และให้นำใบสีเหลืองคืนเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นเอกสารในขั้นตอนที่ 3 
6. เจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนด ผู้โอนตรวจสอบความถูกต้อง แล้วจึงมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย(ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอนหรือผู้ซื้อ เท่านี้ก็เสร็จเรียบร้อย ในกรณีที่เป็นการกู้ซื้อผ่านสถาบันการเงิน สถาบันการเงินจะเป็นผู้เก็บโฉนดตัวจริงไว้โดยทางผู้ซื้อจะได้รับสำเนา และด้านหลังโฉนดจะระบุชื่อธนาคารเป็นผู้รับจำนอง

โอนที่ดินไม่ใช่เรื่องยากอย่างที่คิด

จะเห็นได้ว่าเรื่องของค่าโอนที่ดินนั้นมีรายละเอียด เงื่อนไข และขั้นตอนอยู่เยอะพอสมควร แต่ก็ไม่ได้ยากเกินไป ไม่ว่าจะเป็นคนทั่วไปหรือนายหน้าอสังหาฯ ก็สามารถทำได้ หากคุณไม่อยากปวดหัวกับขั้นตอนต่างๆ ที่ว่ามา เราขอแนะนำตัวอย่างนายหน้าผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดินจากเว็บอสังหาฯ เช่น Forbest Properties, บ้านสวยคูณสุข, All Living Real Estate, และ Propodyssey เป็นต้น

หากคุณสนใจในบทความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นประโยชน์ Property Flow เรามีบล็อกให้คุณได้อัปเดตเทรนด์ความรู้อสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการลงโฆษณาขายบ้าน วิธีปิดการขายบ้าน และอื่นๆ ติดตามเรื่องราวดีๆ จากเรากันได้ที่นี่