หลังจากที่สถานการณ์ของโควิด-19 คลี่คลายลง ก็ดูเหมือนว่าแนวโน้มอสังหาฯ ในปี 2566 น่าจะกระเตื้องกลับมาดีขึ้น เพราะทางรัฐบาลเองก็มีมาตรการเยียวยาออกมาช่วยเหลือประชาชน จึงเป็นเสมือนสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ทำให้นายหน้า โบรกเกอร์ นักพัฒนา และผู้คนในวงการอสังหาฯ เริ่มมีความหวังมากขึ้น
แต่หนทางก็ยังเต็มไปด้วยอุปสรรค เราจึงอยากนำเสนอบทวิเคราะห์อสังหาฯ ปีนี้ ว่าจะเป็นอย่างไร มาให้คุณได้รู้ เพื่อที่จะสามารถวางแผนรับมือกับความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในปีนี้และนำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณฟันฝ่าทุกปัญหาไปสู่ความสำเร็จได้
อุปสรรคและความท้าทาย
จากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจช่วงปลายปีถึงต้นเดือนมกราคมที่ผ่านมา สามารถสรุปสิ่งที่เป็นอุปสรรคต่อธุรกิจอสังหาฯ ได้ดังนี้
ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น
เนื่องจากค่าแรงขั้นต่ำปรับตัวขึ้น ค่าน้ำมันสูงขึ้น ค่าวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะไม้ เหล็ก และปูนซีเมนต์ ทำให้ราคาอสังหาฯ ต้องปรับตัวสูงขึ้นตาม ประมาณ 5-10% ด้วยราคาที่สูงขึ้น ย่อมทำให้ความคล่องตัวในการซื้อขายอสังหาฯ โดยรวมลดลง
ภาวะเงินเฟ้อ ดอกเบี้ยเงินกู้สูงขึ้น
นอกจากประเทศไทยต้องประสบกับภาวะเงินเฟ้ออย่างต่อเนื่อง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็ยังปรับตัวสูงขึ้นตาม ทำให้ประชาชนต้องคิดหนักมากขึ้นหากคิดจะซื้อบ้าน โดยเฉพาะเมื่อต้องกู้ธนาคารมาซื้อ
ดอกเบี้ยนโยบายสูงขึ้น
เท่านั้นยังไม่พอ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 1.25% เป็น 1.50% ต่อปี ทำให้ภาระค่าผ่อนบ้านของผู้ซื้อบ้านยิ่งสูงขึ้นไปอีก
ราคาประเมินที่ดินสูงขึ้น
หลังจากกรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศใหม่เมื่อต้นปี 2566 ที่ผ่านมา ภาพรวมทั้งประเทศนั้นราคาปรับขึ้นถึง 8.93% โดยที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับขึ้น 2.69% และต่างจังหวัดปรับขึ้น 8.81% จึงน่าจะส่งผลกระทบให้ราคาซื้อขายที่ดินจริงในตลาดปรับตัวตาม
LTV สิ้นสุด
มาตรการในการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (ย่อมาจาก loan-to-value ratio) คือ มาตรการที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านได้ หรืออีกนัยหนึ่งก็คือกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้กู้จะต้องจ่าย โดยพิจารณาจากราคาบ้านและจำนวนสัญญาที่กู้เป็นหลัก ซึ่งมาตรการ LTV ของรัฐบาลเพิ่งสิ้นสุดไปเมื่อปลายปี 2565 ทำให้ภาระเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้านสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านกังวลมากขึ้นว่าควรจะซื้อบ้านในปีนี้ดีหรือไม่
คนไทยยังไม่พร้อมซื้อบ้าน
นอกจากนี้ เมื่อปลายปี 2565 ที่ผ่านมา DDproperty มีการสำรวจพบว่า คนไทยส่วนใหญ่ยังไม่พร้อมจะซื้อบ้าน เนื่องมาจากหลายสาเหตุ ไม่ว่าจะเป็นด้วยการขาดรายได้จากวิกฤตโควิด-19 ที่กำลังผ่านพ้นไป และยังไม่มีเงินออมมากพอ ทั้งยังมีปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยยากเนื่องจากสถานการณ์หนี้ครัวเรือนสูง รวมถึงต้นทุนและปริมาณเงินฝากของธนาคาร ทำให้ธนาคารยังคงเข้มงวดเรื่องสินเชื่อ ดังนั้น การที่นายหน้าหรือเจ้าของโครงการจะขายอสังหาฯ ได้ทั้งๆ ที่ผู้ซื้อยังไม่พร้อมจึงเป็นเรื่องยากลำบาก
มาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐยังไม่น่าดึงดูดใจพอ
ด้วยปัญหาหลายอย่างที่ว่ามา แม้รัฐบาลจะมีการลดค่าโอนที่ดินจาก 2% เหลือ 1% กับค่าธรรมเนียมการจำนอง จาก 1% มาเป็น 0.01% และมีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีภาษี พ.ศ. 2566 แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้ประชาชนรู้สึกว่ามีแรงจูงใจมากพอที่จะซื้อบ้านในช่วงปีนี้
นายหน้าและนักพัฒนาควรปรับตัวรับแนวโน้มอสังหาฯ ในปีนี้อย่างไรบ้าง
หลังจากพูดถึงอุปสรรคที่เกิดขึ้นกันไปแล้ว คุณอาจจะรู้สึกว่า ปัญหามากมายแบบนี้คงยากที่จะทำยอดขาย
อสังหาฯ ได้ตามเป้า แม้อะไรหลายๆ อย่างจะไม่เป็นใจ แต่ตลาดอสังหาฯ ก็ยังคงมีโอกาสให้กับแบรนด์ที่รู้จักปรับตัวเสมอ ซึ่งมีหลายแบรนด์ที่กำลังนำแนวทางต่อไปนี้ไปใช้กับธุรกิจอสังหาฯ ของตนเอง ได้แก่
โครงการมิกซ์ยูส (mixed use)
แม้ว่าโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งเป็นรูปแบบอาคารที่มีการใช้งานผสมผสานจะไม่ใช่เรื่องใหม่ในวงการอสังหาฯ และเริ่มมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้น แต่ก็ยังเป็นหนึ่งในตัวเลือกในการลงทุนที่ดีและมีโอกาสเติบโตอยู่เช่นกัน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับจุดขายและทำเลของโครงการว่าจะมีความโดดเด่นและตอบโจทย์ความต้องการของคนในพื้นที่มากแค่ไหน
ให้สิทธิเช่าระยะยาว (leasehold)
เมื่อภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดีเท่าที่ควร การลงทุนซื้อที่ดินเพื่อถือกรรมสิทธิ์แบบ freehold อาจไม่ตอบโจทย์การลงทุนของหลายๆ คน นั่นจึงทำให้การขอสิทธิ์เช่าที่ดินระยะยาว หรือ leasehold นั้นได้รับความนิยมมากขึ้น และเหมาะมากหากคุณต้องการลงทุนในพื้นที่ CBD หรือทำเลดีๆ ที่มีเจ้าของที่ดินอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว
รองรับคนรักสุขภาพ
เนื่องจากคนในยุคปัจจุบันใส่ใจสุขภาพมากขึ้น และมีแนวโน้มอายุยืนขึ้นเรื่อยๆ การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่เจาะกลุ่มคนรักสุขภาพและผู้สูงอายุ ก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน เช่น โครงการบ้านหรือคอนโดสำหรับคนรักสุขภาพที่มีการออกแบบอาคารรวมถึงพื้นที่ส่วนกลางรองรับคนทุกช่วงวัย เสริมด้วยบริการทางการแพทย์ 24 ชั่วโมง และอยู่ใกล้สถานพยาบาล เป็นต้น
เน้นความยั่งยืน
การทำให้โครงการอสังหาฯ มีพื้นที่สีเขียว และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น มีเฟอร์นิเจอร์รีไซเคิล ใช้วัสดุธรรมชาติ ลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจก รวมถึงประหยัดพลังงาน เช่น ติดแผงโซลาร์เซลล์ มีระบบระบายความร้อน ฉนวนกันความร้อน และบำบัดน้ำเสียด้วยพลังงานแสงอาทิตย์ มี EV Charger ไว้บริการ ฯลฯ ล้วนแล้วแต่เป็นจุดขายที่น่าสนใจในสายตาผู้ซื้อบ้านหรือคอนโดที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม และต้องการประหยัดพลังงาน ทั้งยังเป็นการแสดงถึงความเอาใจใส่ด้านสิ่งแวดล้อมและส่งเสริมภาพลักษณ์ของแบรนด์ได้ด้วย
ใช้เทคโนโลยีทันสมัย
กระแส smart living ที่เน้นการนำเทคโนโลยีอันทันสมัยมาปรับใช้กับที่อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ทำให้โครงการอสังหาฯ ของคุณมีความโดดเด่นเหนือคู่แข่งได้ พร้อมทั้งยังช่วยคุณบริหารจัดการงานต่างๆ ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
เช่น การใช้ IoT หรือ Internet of Things เข้ามาใช้งานภายในโครงการ ทั้งในด้านการควบคุมเซนเซอร์ระบบส่วนกลางของอาคารไม่ว่าจะเป็นเครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ ลิฟต์ วาล์วน้ำ กล้องวงจรปิด หรือประเมินความเสียหายของอุปกรณ์อัตโนมัติเพื่อความคล่องตัวในการบำรุงรักษาและซ่อมแซม และใช้แอปฯ มือถือเพื่ออำนวยความสะดวกรวดเร็วให้กับผู้อยู่อาศัยในการติดต่อสื่อสารกับส่วนกลาง เป็นต้น
เทคโนโลยีเหล่านี้นอกจากเพิ่มความสะดวกสบายแล้ว ยังมีฟังก์ชันหลายอย่างที่ช่วยเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยในกรณีที่เกิดอุบัติเหตุหรือสถานการณ์ที่ไม่ปกติ และช่วยลดต้นทุนให้กับผู้ประกอบการในระยะยาวได้อีกด้วย
ฉีกไปลงทุนธุรกิจใหม่
นอกจากที่อยู่อาศัยแล้ว การนำเงินไปลงทุนในธุรกิจอื่นไม่ว่าจะเป็นธุรกิจที่คล้ายคลึงกัน เช่น สร้างตึกออฟฟิศให้เช่า โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ฯลฯ หรือธุรกิจที่แตกต่างกัน เช่น ลงทุนในบริษัทสตาร์ตอัป เพื่อสร้างฐานรายได้ใหม่และกระจายความเสี่ยงไปพร้อมกัน ก็นับเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ แทนที่จะเสี่ยงลงทุนทั้งหมดกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2566 อะไรน่าจะขายดี
จากบทวิเคราะห์อสังหาฯ ที่ว่ามา แม้ว่าแนวโน้มอสังหาฯ ปีนี้จะดูไม่ดีนักเนื่องจากเต็มไปด้วยปัจจัยเสี่ยงมากมาย แต่ยังคงมีโอกาสที่อสังหาฯ ในหมวดต่อไปนี้จะเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
อสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้าน
ตลาดใหญ่ที่สุดของอสังหาฯ ในขณะนี้คืออสังหาฯ ที่ราคาไม่เกินยูนิตละ 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดขายดีที่สุด เพราะผู้ซื้อรู้สึกว่ามีความคุ้มค่าและตอบโจทย์วิถีชีวิตคนรุ่นใหม่ได้ดีกว่า บวกกับกำลังซื้อที่เพิ่งฟื้นตัว
อสังหาฯ พรีเมียม
แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะไม่เป็นใจนัก แต่ตลาดอสังหาฯ ระดับพรีเมียม ราคา 25-30 ล้านบาทยังคงไม่ได้รับผลกระทบมากนักและมีแนวโน้มขยายตัวได้ดีเพราะลูกค้ามีกำลังซื้อสูง อย่างไรก็ตาม ลูกค้ากลุ่มพรีเมียมเป็นเพียงกลุ่มเล็กๆ แค่ 1-2 เปอร์เซ็นต์ของทั้งตลาดอสังหาฯ เท่านั้น
ทำเลที่น่าสนใจ
ทำเลอสังหาฯ ที่ได้รับความสนใจจากทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านได้แก่ทำเลต่อไปนี้
- เขตรอบนอก กทม.
- อสังหาฯ ที่สร้างตามแนวโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต
- บริเวณรอบมหาวิทยาลัยชั้นนำต่างๆ
- อสังหาฯ ที่อยู่ในเขต CBD รวมถึงตามแหล่งงานและตึกออฟฟิศ
พร้อมรับมือการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ ด้วย Property Flow
ไม่ว่าตลาดจะเปลี่ยนไปมากขนาดไหน และแนวโน้มอสังหาฯ ปีนี้จะดูยากลำบากเพียงใด คุณก็พร้อมปรับกลยุทธ์และนำหน้าคู่แข่งได้ ด้วยการติดตามสาระน่ารู้แวดวงอสังหาฯ จาก Property Flow และใช้แพลตฟอร์มของเราในการทำการตลาดดิจิทัล และบริหารจัดการทรัพย์อย่างมีประสิทธิภาพ หากต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อเราได้ทันที ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยเหลือคุณ
