เรื่องที่คุณควรรู้เมื่ออยากขายที่ดินให้ได้ราคาดี

หากคุณมีที่ดินเปล่าอยู่ในครอบครอง ไม่ว่าได้มาจากมรดกตกทอดหรือซื้อมาเก็บไว้แล้วอยากขายที่ดินดังกล่าวเพื่อหารายได้ แต่ไม่รู้ว่าต้องทำอย่างไร หรือมีเรื่องสำคัญอะไรที่ควรรู้บ้าง เพื่อจะช่วยให้ขายได้เร็ว และได้ราคาที่เหมาะสมกับศักยภาพของที่ดิน เรามีคำตอบให้คุณในบทความนี้

อยากขายที่ดิน ต้องเข้าใจศักยภาพของที่ดินก่อน

ที่จริงแล้ว ตั้งแต่ก่อนที่คุณจะซื้อที่ดินเปล่าแปลงนั้นๆ มา ก็ควรต้องผ่านการศึกษาทำเลและศักยภาพของที่ดินนั้นมาแล้วในระดับหนึ่ง แต่ถ้าได้มาในรูปแบบมรดก ก็ควรศึกษาให้ดีว่าที่ดินนั้นมีคุณสมบัติอย่างไรบ้าง ซึ่งสิ่งที่ควรพิจารณาได้แก่

ต้องไม่ใช่ “ที่ตาบอด” 

ซึ่งคำว่า ที่ตาบอด หมายถึง ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะเพราะมีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบ ทำให้ไม่สามารถเดินทางได้สะดวก ซึ่งหากพบว่าเป็นที่ดินตาบอดจริงๆ อาจต้องเจรจากับเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกันเพื่อใช้สิทธิขอ “ทางจำเป็น” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ต่อไป เพื่อให้สามารถเดินทางเข้าออกได้และเพิ่มโอกาสในการขายมากขึ้น

เป็นที่ดินในผังสีอะไร 

ผังสีของที่ดินตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายผังเมืองคือสิ่งที่คนทั่วไปอาจไม่รู้ ซึ่งกฎหมายได้ระบุไว้อย่างชัดเจนว่าพื้นที่ใดอยู่ในผังสีอะไร สามารถนำมาใช้ประโยชน์อะไรได้แค่ไหน ก่อสร้างอาคารประเภทใดได้บ้าง ซึ่งจะส่งผลต่อการนำที่ดินมาประเมินมูลค่านั่นเอง โดยเฉพาะที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีการจัดโซนไว้อย่างละเอียดและปรับปรุงข้อกำหนดอยู่เรื่อยๆ โดยแบ่งออกเป็นสีต่างๆ ดังนี้

• สีเหลือง: ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
• สีส้ม: ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
• สีน้ำตาล: ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก
• สีแดง: ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
• สีม่วง: ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
• สีม่วงเม็ดมะปราง: ที่ดินประเภทคลังสินค้า
• สีขาว มีกรอบ และเส้นทแยงสีเขียว: ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
• สีเขียว: ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
• สีน้ำตาลอ่อน: ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
• สีน้ำเงิน: ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ

ที่มา: nostramap

นอกจากนี้ แต่ละสี ยังมีการแบ่งโซนแยกย่อยออกเป็นรหัสย่อ เช่น สีแดง แบ่งออกเป็น พ.1-5 ซึ่งที่ดินในโซน พ.5 จะออกแบบมาเพื่อเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยว จึงสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่มากๆ ได้โดยไม่ผิดกฎหมาย เป็นต้น

หากคุณยังไม่รู้ว่าที่ดินของคุณเป็นที่ดินในผังสีอะไร สามารถเข้าไปตรวจสอบได้ง่ายๆ ที่เว็บไซต์ https://map.nostramap.com/NostraMap/ 

ลักษณะของที่ดินเป็นอย่างไร 

บางคนอาจไม่รู้ว่ารูปร่างของที่ดินและสภาพดินที่อยู่ในที่ดินก็ถือว่าเป็นส่วนสำคัญที่ส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินได้เช่นกัน เช่น 

• ที่ดินรูปทรงจัตุรัสจะมีมูลค่าสูงที่สุด เนื่องจากสามารถนำมาใช้งานได้ง่าย และใช้พื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพ รองลงมาคือที่ดินรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า
• ที่ดินที่มีหน้ากว้างจะมีความน่าสนใจ สามารถนำไปพัฒนาต่อยอดได้ง่ายกว่าที่ดินที่มีหน้าแคบที่มีพื้นที่รวมเท่ากัน จึงมีโอกาสที่จะตั้งราคาได้สูงกว่า
• หากสภาพดินดี มีแร่ธาตุอุดมสมบูรณ์ก็สามารถนำมาเพาะปลูก ทำเกษตรกรรมได้ดี 

ที่ดินอยู่ในทำเลแวดล้อมที่ดีหรือไม่ 

• อยู่ใจกลางเมือง หรืออยู่ใกล้กับแหล่งงาน มีผู้คนพลุกพล่านเดินทางผ่าน
• เส้นทางคมนาคมที่อยู่รอบๆ สามารถสัญจรได้สะดวกรวดเร็ว มีทางด่วน มีสถานีรถไฟฟ้าในอนาคตอยู่ใกล้ๆ 
• อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ หรืออยู่ท่ามกลางธรรมชาติ สงบ ร่มรื่น 

ซึ่งที่ดินแต่ละแปลงอาจเหมาะแก่การนำไปต่อยอดทางธุรกิจอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างก็ได้

ประเมินราคาให้เหมาะสม

หากคุณต้องการขายที่ดินให้ได้ราคาดี คุณสามารถคำนวณหาราคาที่เหมาะสมที่สุดได้จากข้อมูลต่อไปนี้

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 381.4 จุด เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยราคาที่ดินที่ปรับสูงมากเป็นอันดับ 1 ได้แก่ ที่ดินในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีอัตราการเปลี่ยนราคามากถึง 57.3% แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินชานเมืองยังคงปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากยังมีความต้องการสูง ในขณะเดียวกันราคาในตลาดก็ยังไม่สูงจนเกินไป ในขณะที่ที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวขึ้นเพียง 16.6%

ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์

แม้ว่าราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์จะไม่ตรงกับราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด แต่ก็สามารถนำมาอ้างอิงคร่าวๆ ในการประเมินราคาขายที่คุณพอใจได้ ซึ่งในปี 2565 ที่ผ่านมามีการปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยทั้งประเทศ 8% และมักจะปรับตัวขึ้นในระดับ 5-8% ทุกปี ดังนั้น หากอยากขายที่ดินให้ได้ราคาดี ก็ควรนำตัวเลขนี้มาคำนวณด้วยเช่นกัน

โครงการในอนาคตในพื้นที่เดียวกัน

อีกปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินก็คือโครงการต่างๆ ทั้งของภาครัฐและเอกชนที่จะเข้ามาพัฒนาในพื้นที่ใกล้เคียงกับที่ดินที่คุณอยากขาย หากมีโครงการที่สามารถส่งเสริมเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นด้านอสังหาฯ สาธารณูปโภค หรืออื่นๆ เข้ามาพัฒนากันเยอะ ก็ย่อมมีโอกาสที่ที่ดินของคุณจะเติบโตได้ดี จึงสามารถตั้งราคาสูงๆ ได้

คำนวณค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องให้ดี

นอกจากโอกาสเติบโตของที่ดินแล้ว ก่อนตั้งราคาขาย ควรนำต้นทุนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องมาคำนวณหักลบเพื่อไม่ให้ขาดทุนด้วย เช่น

ค่าภาษีที่ดิน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือที่เรามักเรียกย่อๆ กันว่า “ภาษีที่ดิน” นั้น นับว่าเป็นค่าใช้จ่ายรายปีที่เจ้าของที่ดินทุกคนจะต้องเสียค่าใช้จ่าย โดยอ้างอิงจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินเป็นหลัก ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทก็จะมีอัตราภาษีและข้อยกเว้นที่แตกต่างกันไป

ค่าดูแล

การขายที่ดินเปล่า หากคุณปล่อยที่ดินเอาไว้จนรกร้างก็อาจไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายอะไรในส่วนนี้ แต่ถ้าต้องมีการถมดิน หรือปรับปรุงพื้นที่ให้สวยงามน่าซื้อ ก็ควรนำเอาต้นทุนตรงนี้มาคำนวณด้วย

ค่าทำการตลาดและประชาสัมพันธ์

การจะขายที่ดินให้สำเร็จอาจต้องทำการตลาดอสังหาฯ และลงโฆษณาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ก็เป็นต้นทุนที่ควรนำมาคำนวณรวมเช่นกัน

รอเวลาเพื่อทำกำไรเพิ่ม

หากคุณอยากขายที่ดินได้ราคาดีๆ และไม่ได้รีบใช้เงิน การรอคอยจะช่วยให้คุณสามารถทำกำไรเพิ่มได้

รอให้ที่ดินมีราคาสูงขึ้นอีก 

อย่างที่รู้กันดีว่า ราคาที่ดินมักจะสูงขึ้นเรื่อยๆ ทุกปี หากคุณไม่มีความจำเป็นต้องรีบขาย การรออีกสัก 5-10 ปี อาจทำให้คุณมีโอกาสขายได้ราคาที่สูงกว่าเดิม 30-40% เลยทีเดียว

ปล่อยเช่าหรือทำแปลงเกษตรบางส่วน 

ในระหว่างที่รอขายอยู่นั้น คุณสามารถนำที่ดินมาปล่อยเช่าให้นักลงทุนเข้ามาทำธุรกิจหรือเปลี่ยนเป็นพื้นที่สำหรับการเกษตรเพื่อหารายได้เพิ่มไปพลางๆ ได้ เป็นการสร้าง passive income ไปในตัว

เตรียมที่ดินให้พร้อมขาย

หากปล่อยที่ดินเอาไว้จนรกร้างมากเกินไป ก็อาจทำให้ดูไม่น่าซื้อ และยากที่จะดูออกว่าสภาพดินเป็นอย่างไร การปรับปรุงที่ดินให้ดีด้วยวิธีต่อไปนี้อาจช่วยให้คุณขายได้ง่ายขึ้น

ถมดิน

• หากที่ดินเดิมเคยมีการขุดบ่อเลี้ยงปลาหรือมีน้ำท่วมขังมานานแล้วถมดินไม่ดี ก็อาจต้องเสี่ยงกับการที่ดินทรุดลงมาจนเกิดความเสียหายกับสิ่งก่อสร้างได้
• หากหน้าดินมีความลาดเอียง ก็อาจต้องถมดินเพิ่มเติมให้เรียบ จึงจะเหมาะแก่การก่อสร้าง

ปรับภูมิทัศน์

• การปลูกต้นไม้ไว้รอบๆ แล้วดูแล ตัดแต่งกิ่งใบ ตัดหญ้าให้โล่งเตียนบ้างเป็นครั้งคราว จะช่วยให้พื้นที่ดูมีความเรียบร้อย และผู้ซื้อมาสำรวจหน้าดินได้ง่ายยิ่งขึ้น

รู้ช่องทางการขายและเลือกใช้ได้ตามต้องการ

ติดป้ายประกาศ

อย่างที่รู้กันดีว่า วิธีแรกๆ ที่ใช้ในการประกาศขายที่ดินก็คือการติดป้ายขนาดใหญ่ไว้บนที่ดินโดยตรงเพื่อให้ผู้ที่สัญจรผ่านไปมาสามารถเห็นได้อย่างชัดเจนจากระยะไกล วิธีนี้ลงทุนน้อยก็จริง แต่อาจไม่ค่อยได้ผลนักเพราะผู้ซื้อต้องผ่านมาเห็นป้ายก่อน

เว็บพอร์ทัล

แพลตฟอร์มสำหรับการลงโฆษณาขายบ้านและที่ดินอย่างเว็บพอร์ทัลอสังหาฯ คือตัวเลือกยอดนิยมในยุคดิจิทัลนี้ เพราะช่วยให้มีคนเห็นที่ดินของคุณมากขึ้น และสามารถอัปโหลดรูปพร้อมข้อมูลได้อย่างละเอียด แต่ก็มีข้อด้อยตรงที่ประกาศของคุณจะไปปะปนอยู่กับประกาศของคนอื่นๆ อีกมากมาย โอกาสที่คนจะค้นหาจนมาเจอที่ดินของคุณอาจจะมีไม่มากนัก

โซเชียลมีเดีย

สำหรับโซเชียลมีเดียนั้น Facebook น่าจะเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมที่สุด ซึ่งคุณสามารถเลือกวิธีลงประกาศขายที่ดินได้ 2 วิธี คือ การสร้างเพจขึ้นมาสำหรับลงประกาศที่ดินแต่ละแปลงที่คุณมีโดยเฉพาะ แล้วใช้วิธีจ่ายเงิน boost post หรือโฆษณาเพจเพื่อให้คนเห็นมากขึ้น หรือเข้าไปร่วมกลุ่มสำหรับลงประกาศขายที่ดิน แล้วโพสต์ประกาศไว้ที่นั่น ข้อดีของการใช้โซเชียลมีเดียอย่าง Facebook เพื่อลงประกาศคือเข้าถึงง่าย มีผู้ใช้มากมายอยู่แล้ว และไม่มีค่าใช้จ่าย ยกเว้นแต่จะจ่ายเงินเพื่อลงโฆษณา แต่อาจต้องใช้เวลาและความพยายามในการโปรโมตเยอะสักหน่อย เพราะกลุ่มลงประกาศเหล่านี้มีอยู่กระจัดกระจายและจะโดนโพสต์ที่ใหม่กว่ามาแทนที่อย่างรวดเร็ว

นายหน้าที่ดิน

สำหรับคนที่ไม่มีเวลาโปรโมตที่ดินด้วยตนเอง การจ้างผู้เชี่ยวชาญในการขายอย่างนายหน้าที่ดินมาดูแลเรื่องนี้แทนอาจจะตอบโจทย์และมีประสิทธิภาพมากกว่า แต่ก็ต้องยอมเสียส่วนแบ่งให้กับนายหน้าเมื่อขายที่ดินได้ในสัดส่วนตามที่ตกลงกัน

เสนอบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยตรง

อีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจหากอยากขายที่ดินให้ได้เร็วๆ ก็คือการเสนอขายให้กับบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยตรง ซึ่งเดี๋ยวนี้ในเว็บไซต์ของผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายๆ แห่งจะมีหน้าเว็บสำหรับกรอกแบบฟอร์มติดต่อเสนอขายอยู่ สามารถเข้าไปอ่านรายละเอียดก่อนตัดสินใจได้ แน่นอนว่าจุดเด่นคือมีโอกาสขายได้เร็วขึ้น แต่มีจุดด้อยคืออาจต่อรองราคาได้ยากกว่าวิธีอื่นๆ

จัดการข้อมูลที่ดินได้ง่ายๆ ด้วย Property Flow

ไม่ว่าที่ดินของคุณจะเป็นแบบไหนก็สามารถอัปโหลดข้อมูลได้ง่าย ปิดการขายได้รวดเร็วด้วยโปรแกรมขายอสังหาฯ อย่าง Property Flow ที่มีเครื่องมือสำหรับจัดการทรัพย์ที่ครบครัน โพสต์ขายได้ทุกแพลตฟอร์มที่ต้องการ อัปเดตได้พร้อมกันทุกที่แบบอัตโนมัติ หากสนใจสามารถติดต่อเราเพื่อสอบถามรายละเอียดและทดลองใช้ได้ฟรี