นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร ทำยังไงถึงจะประสบความสำเร็จ?

เมื่อพูดถึงอาชีพ “นายหน้าอสังหาริมทรัพย์” คนทั่วไปมักจะมองว่าเป็นอาชีพที่สบายเหมือนจับเสือมือเปล่า เพราะเป็นอาชีพที่อิสระ มีเวลาทำงานที่ยืดหยุ่น ไม่ต้องลงทุนอะไรมาก ใครๆ ก็ทำได้ แต่สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำได้รวดเร็ว โดยเฉพาะในยุคนี้ที่มีคนอยากทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ กันมากขึ้น ทั้งเป็นงานหลักและงานเสริม เพื่อให้สถานะทางการเงินมั่นคงท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง และคิดว่าน่าจะทำได้ง่ายเพราะการขายทุกอย่างอยู่บนโลกออนไลน์

ทว่าในความเป็นจริงอาชีพนายหน้าอสังหาฯ อาจไม่ได้สบายอย่างที่ใครหลายคนคิด และจำเป็นต้องอาศัยทักษะหลายอย่างเพื่อช่วยให้ปิดการขายได้ ดังนั้น เราจึงอยากอธิบายให้คุณเข้าใจว่าจริงๆ แล้วอาชีพนายหน้าอสังหาฯ ต้องทำอะไรบ้าง มือใหม่ควรเริ่มอย่างไร และหากอยากประสบความสำเร็จในสายอาชีพนี้ต้องทำอย่างไรบ้าง

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร?

นายหน้าอสังหาฯ มีหน้าที่ในการทำธุรกรรมต่างๆ ตั้งแต่การลงประกาศขาย เจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ จนถึงขั้นตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเป็นที่เรียบร้อย จากนั้นจึงได้ค่านายหน้า หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า “ค่าคอมมิชชัน” เป็นเงินตอบแทนตามอัตราส่วนที่ตกลงกันกับผู้ซื้อหรือผู้ขาย โดยปกติแล้วจะได้รับอยู่ที่ประมาณ 3-5 เปอร์เซ็นต์

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท?

นายหน้าอสังหาฯ แบ่งออกได้เป็นหลายประเภทตามที่มาและรูปแบบการทำงานที่แตกต่างกัน ดังนี้

• นายหน้าท้องถิ่น – เป็นนายหน้าที่มีจำนวนมากที่สุดในบ้านเรา และมักพบเห็นได้บ่อยตามต่างจังหวัด นายหน้าเหล่านี้มักไม่ได้ยึดเป็นอาชีพหลักแต่เป็นคนที่เป็นที่รู้จักกว้างขวางในชุมชน และใช้การบอกเล่าแบบปากต่อปากเพื่อให้คนในชุมชนรู้ว่าตนเองรับงานนายหน้า เช่น ผู้ใหญ่บ้าน กำนัน เจ้าของร้านค้า เจ้าของกิจการ เป็นต้น โดยรูปแบบการทำงานจะทำกันแบบง่ายๆ ไม่เป็นทางการ ด้วยการติดต่อผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาฯ โดยตรงเพื่อนัดมาดูบ้านหรือที่ดินดังกล่าวและเจรจากัน 

• นายหน้าวิชาชีพ – นายหน้าประเภทนี้จะทำงานอย่างเป็นระบบ ตามขั้นตอนมาตรฐาน มีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาฯ เป็นอย่างดี สามารถให้ข้อมูลลูกค้าได้อย่างถูกต้อง คอยให้บริการทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแบบครบวงจรตั้งแต่การเจรจา ทำสัญญาซื้อขาย จนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ มักพบเห็นได้ในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ๆ

• นายหน้าตัวแทน – หรือที่เรียกกันทั่วไปว่า “ตัวแทน” นั่นเอง ทำหน้าที่เป็นตัวแทนฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ขายโดยตรง ซึ่งตัวแทนจะติดต่อนายหน้าของอีกฝ่ายในการเจรจาซื้อขาย แล้วแบ่งส่วนแบ่งตามเงื่อนไขที่ตกลงไว้ นายหน้าประเภทนี้สามารถทำธุรกรรมหรือฟ้องร้องแทนผู้ซื้อหรือผู้ขายได้เลย แตกต่างจากนายหน้าทั่วไปที่เป็นเพียงคนกลางในการเจรจาระหว่างทั้งสองฝ่ายและอำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรมเท่านั้น
  
  อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อหรือผู้ขายสามารถกำหนดขอบเขตในสัญญาได้ว่าตัวแทนสามารถทำอะไรได้หรือไม่ได้บ้าง ตัวอย่างของตัวแทนที่พบเห็นได้ทั่วไป เช่น ตัวแทนขายโครงการบ้านหรือคอนโดที่ดำเนินการเกี่ยวกับสัญญาแทนบริษัทเจ้าของโครงการ เป็นต้น

• นายหน้าโครงการ – เป็นนายหน้าที่ทำงานให้กับโครงการบ้านหรือคอนโดของบริษัทอสังหาฯ โดยทำงานกันเป็นทีมที่มีทั้งฝ่ายกฎหมาย การขาย การตลาด และสินเชื่อ เป็นต้น เพื่อแบ่งหน้าที่กันทำส่วนที่ตนเองถนัด ซึ่งเรามักจะเจอนายหน้าเหล่านี้ในตำแหน่งพนักงานขายโครงการอสังหาฯ นั่นเอง

• นายหน้าโบรกเกอร์ – หรือที่คนทั่วไปเรียกว่า “โบรกเกอร์” เป็นนายหน้าที่ตั้งบริษัทขึ้นมาเพื่อดำเนินกิจการนายหน้าอสังหาฯ โดยเฉพาะ โบรกเกอร์มีความน่าเชื่อถือและให้บริการที่ครบวงจรกว่านายหน้าอิสระทั่วไปที่ไม่ได้สังกัดบริษัทใดๆ โบรกเกอร์จะไม่ออกไปติดต่อผู้ซื้อหรือผู้ขายด้วยตนเองแต่มักจะส่งพนักงานขายไปทำหน้าที่แทน ซึ่งพนักงานเหล่านี้จะเรียกว่านายหน้าสมทบ

• นายหน้าสมทบ – เป็นพนักงานขายอสังหาฯ ที่ทำงานในสังกัดของโบรกเกอร์ มีหน้าที่ในการอำนวยความสะดวกให้ลูกค้า นายหน้าสมทบเหล่านี้แม้ว่าจะไม่ใช่นายหน้าวิชาชีพแต่จะได้รับการฝึกอบรมจากนายหน้าโบรกเกอร์ของต้นสังกัดให้มีความรู้พื้นฐานด้านการเป็นนายหน้าอสังหาฯ และมีการทำงานที่ได้มาตรฐาน

อยากเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ควรเริ่มอย่างไร?

• ตั้งเป้าหมาย – สิ่งแรกที่ควรทำหากคุณคิดจะประกอบอาชีพนายหน้าก็คือการกำหนดเป้าหมายก่อน ซึ่งอาจจะเริ่มจากประเภทนายหน้าที่ต้องการจะเป็น รายได้ต่อเดือน จำนวนลูกค้าที่หาได้ต่อเดือน เป็นต้น เพื่อให้มีแนวทางที่ชัดเจนและสร้างแรงผลักดันในการทำงาน

• ทำความเข้าใจตลาดอสังหาฯ – เมื่อต้องประกอบอาชีพนายหน้า หัวใจสำคัญคือการเรียนรู้เกี่ยวกับตลาดอสังหาฯ ให้มากที่สุด ทั้งการรวบรวมข้อมูลทรัพย์เพื่อทำ listing การวิเคราะห์คุณสมบัติของทรัพย์ วิธีการลงโฆษณาขายบ้าน รวมถึงช่องทางการทำการตลาดอสังหาฯ เป็นต้น

• ศึกษาเกี่ยวกับสัญญาและกฎหมาย – เรื่องต่อมาที่ควรทำความเข้าใจให้ถ่องแท้ก็คือเอกสารสัญญานายหน้า โดยเอกสารสัญญานายหน้าจะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
  • สัญญาแบบเปิด เป็นสัญญาที่เปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์หรือนายหน้าคนไหนขายทรัพย์ก็ได้ แต่จะจ่ายค่าคอมมิชชันให้กับนายหน้าที่ปิดการขายได้สำเร็จเพียงคนเดียวเท่านั้น และไม่มีกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดสัญญาจนกว่าจะปิดการขายเรียบร้อย
  • สัญญาแบบปิด เป็นสัญญาที่มอบหมายให้นายหน้าคนใดคนหนึ่ง หรือนิติบุคคลแห่งใดแห่งหนึ่งมีหน้าที่ขายทรัพย์ที่ต้องการเพียงผู้เดียว นายหน้าคนอื่นไม่สามารถปิดการขายได้ แต่มีระยะเวลาสิ้นสุดสัญญา หากไม่สามารถปิดการขายได้สำเร็จ เจ้าของทรัพย์สามารถทำสัญญาว่าจ้างนายหน้าคนอื่นต่อได้
  • เราแนะนำว่าคุณควรทำสัญญาแบบปิด เพราะว่าคุณจะมีสิทธิ์ในการขายเพียงผู้เดียว ไม่ต้องไปแข่งกับนายหน้าคนอื่น ทำให้สามารถทุ่มเทได้เต็มที่และมีกำลังใจมากกว่า

นอกจากนี้อย่าลืมศึกษาเรื่องสินเชื่อ ภาษี และกฎหมายสำคัญที่เกี่ยวข้องกับนายหน้าโดยตรงอย่าง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญาลักษณะ 16 นายหน้า มาตรา 845-849 ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

ป.พ.พ. มาตรา 845

“บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

ป.พ.พ. มาตรา 846

“ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า ค่าบำเหน็จนั้นถ้ามิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”

ป.พ.พ. มาตรา 847

“ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือ ได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดีเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่”

ป.พ.พ. มาตรา 848

“ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง”

ป.พ.พ. มาตรา 849 เป็นบทระบุโทษ

“การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทน ผู้เป็นคู่สัญญา”

• เข้าอบรม – อีกหนึ่งอย่างที่นายหน้ามือใหม่ควรทำคือการเข้าอบรมหลักสูตรนายหน้าอสังหาฯ จากสถาบันที่สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทยให้การรับรอง เพื่อให้ได้ประกาศผ่านการอบรมและมีสิทธิ์ยื่นสมัครสอบเพื่อรับบัตรตัวแทนนายหน้าอสังหาฯ จากสมาคมฯ ซึ่งมีความสำคัญมากเนื่องจากบัตรนี้จะทำให้คุณมีความน่าเชื่อถือในสายตาลูกค้ามากยิ่งขึ้น เพราะเป็นการยืนยันว่าคุณมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาฯ อย่างแท้จริงนั่นเอง
• หาทรัพย์มาขาย – เมื่อมีข้อมูลพร้อมแล้วก็เริ่มจากหาทรัพย์ที่อยู่ในละแวกใกล้เคียงหรือจากญาติพี่น้อง เพื่อนสนิท มาขาย ไม่จำเป็นต้องเป็นทรัพย์รายการใหญ่ๆ ควรเริ่มจากทรัพย์เล็กๆ ที่ขายไม่ยากก่อน เมื่อมีประสบการณ์มากขึ้นแล้วจึงหันมาขายทรัพย์ที่ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ ควรหมั่นสะสมทรัพย์ไว้ในพอร์ตเรื่อยๆ เพื่อให้มีตัวเลือกและโอกาสในการขายมากขึ้น

3 สิ่งที่ทำให้นายหน้าประสบความสำเร็จ

แม้ว่าคุณจะเตรียมพร้อมมาเป็นอย่างดี และขยันหาข้อมูลอยู่ตลอดเวลา แต่โอกาสที่จะประสบความสำเร็จและไปถึงเป้าหมายที่ตั้งไว้ก็อาจยังไม่เกิดขึ้นง่ายๆ เพราะการที่คุณจะประสบความสำเร็จได้นั้น ควรมี 3 สิ่งต่อไปนี้ด้วย ได้แก่

1. ตลาดเฉพาะกลุ่ม – นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศนี้มีมากมาย การที่คุณจะประสบความสำเร็จได้ต้องมีสิ่งที่โดดเด่น แตกต่างจากคู่แข่ง คุณจึงต้องสร้างตลาดของตัวเองขึ้นมา เช่น ความเชี่ยวชาญเฉพาะที่นายหน้าคนอื่นๆ ทำได้ไม่เท่าคุณ การเข้าใจลูกค้ากลุ่มหนึ่งมากเป็นพิเศษ หรือความเข้าใจเกี่ยวกับย่านที่คุณอาศัยอยู่อย่างทะลุปรุโปร่ง เป็นต้น

2. ที่ปรึกษา – ที่ปรึกษาในที่นี้ควรเป็นคนที่มีประสบการณ์ในด้านการเป็นนายหน้ามาก่อน เพื่อคอยให้คำแนะนำดีๆ ในการทำงาน สามารถถ่ายทอดความรู้ได้ดี ทำให้คุณไม่ต้องมาเสียเวลานั่งลองผิดลองถูกเองคนเดียว และก้าวสู่เป้าหมายได้เร็วกว่า

3. คอนเน็กชัน – นายหน้าควรพบปะและทำความรู้จักคนให้เยอะเข้าไว้เพื่อเพิ่มโอกาสในการขาย โดยเฉพาะการมีคอนเน็กชันในแวดวงอสังหาฯ อย่างนายหน้าด้วยกัน นักพัฒนาอสังหาฯ รวมถึงเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารและเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ซึ่งนอกจากจะช่วยให้คุณมีคนที่คอยแลกเปลี่ยนข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาฯ แล้ว ยังมีโอกาสที่จะเกิดการช่วยเหลือทางธุรกิจกันอีกด้วย

Property Flow มีตัวช่วยมากมายสำหรับนายหน้ามือใหม่

หากคุณเป็นนายหน้ามือใหม่และกำลังมองหาโปรแกรมขายอสังหาฯ ดีๆ เพื่อช่วยให้การบริหารจัดการ listing สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้นอยู่ล่ะก็ ไม่ต้องหาที่ไหนไกล เพราะ Property Flow เป็นแพลตฟอร์มที่จะช่วยให้การจัดการ listing เป็นเรื่องง่ายและมีประสิทธิภาพยิ่งกว่าเดิม หากคุณสนใจ ติดต่อเราหรือสมัครสมาชิกเพื่อเริ่มใช้ได้ฟรี

นอกจากนี้ ถ้าคุณยังไม่รู้ว่าจะเริ่มลงประกาศที่ไหนดี ลองเข้าไปเยี่ยมชมที่เว็บไซต์พันธมิตรของเราได้ที่ DD Property, HomeMarket, และ Hipflat ได้เลย รับรองว่าใช้งานง่าย มีเครื่องมือช่วยเหลือในการลงประกาศขาย และข้อมูลน่ารู้อย่างครบครัน