อสังหาฯ แบบ freehold กับ leasehold คืออะไร ต่างกันยังไง ที่นี่มีคำตอบ

นักลงทุนมือใหม่ที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาฯ อาจยังไม่คุ้นเคยกับคำศัพท์อสังหาต่างๆ และอาจจะสงสัยว่า leasehold คืออะไร เป็นสิทธิ์ในการลงทุนรูปแบบไหน แตกต่างจาก freehold อย่างไรบ้าง มีข้อดีข้อเสียอย่างไร และแบบไหนกันแน่ที่เหมาะกับเป้าหมายในการลงทุนมากกว่า เรามีคำตอบให้คุณแบบละเอียดในบทความนี้

Leasehold คืออะไร

Leasehold คือการจ่ายเงินเพื่อแลกสิทธิ์ในการเช่าอสังหาฯ ระยะยาวตามที่ระบุไว้อย่างตายตัวในสัญญาเช่า โดยมีระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี โดยผู้ที่ได้สิทธิ์ก็สามารถนำอสังหาฯ มาลงทุนพัฒนาพื้นที่เพื่อหารายได้จากส่วนต่างค่าเช่าช่วงต่อได้ เรียกว่าเป็นการ “เซ้ง” อสังหาฯ เพื่อที่จะนำมาลงทุนต่อยอดนั่นเอง แต่ leasehold จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของของอสังหาฯ นั้นๆ เมื่อครบกำหนดสัญญาก็จะไม่สามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาฯ ดังกล่าวได้อีก ต้องคืนให้เจ้าของเดิมตามที่ตกลงไว้ในสัญญา

Freehold คืออะไร

Freehold คือการซื้ออสังหาฯ มาครอบครองเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัว สามารถถือครองสิทธิ์ในทรัพย์รายการนั้นได้ตลอดไปจนกว่าจะขายให้คนอื่นไปถือครอง และเนื่องจากเป็นการซื้อขายสิทธิ์ขาด จึงสามารถนำอสังหาฯ ที่ถือครองนี้มาปรับปรุง ซ่อมแซม ตกแต่ง ขายต่อ หรือให้เช่าได้อย่างอิสระ

ตารางเปรียบเทียบ leasehold กับ freehold ต่างกันตรงไหน

เพื่อให้คุณเข้าใจได้ง่ายขึ้น เราจะเปรียบเทียบความแตกต่างของ leasehold กับ freehold ให้เห็นชัดๆ ดังต่อไปนี้

ข้อดี-ข้อเสีย ของ leasehold มีอะไรบ้าง

ข้อดี 

• ราคาถูกกว่า freehold มาก – เนื่องจากเป็นเพียงสัญญาเช่าสิทธิ์ ส่วนใหญ่ผู้เช่าสิทธิ์ leasehold จึงมักได้อสังหาฯ ที่ต้องการในราคาเพียงครึ่งหนึ่งหรืออย่างมากก็ 60% ของมูลค่าจริง และในบางกรณีอาจได้ในราคาถูกมากๆ เพียง 1 ใน 3 ของมูลค่าจริงเท่านั้น ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความพอใจของเจ้าของที่เป็นผู้ให้เช่าสิทธิ์ว่ายินดีให้ราคาไหน
• ทำเลส่วนใหญ่อยู่ใจกลางเมือง – อสังหาฯ ที่ปล่อยให้เช่าแบบ leasehold มักจะอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ เช่น ใจกลางเมือง หรือย่าน CBD ซึ่งมีโอกาสเติบโตสูงและทำกำไรได้อย่างยอดเยี่ยม
• ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่จำกัด – สิทธิ์ในการลงทุนแบบ leasehold คือโอกาสอันดีในการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติเพราะสามารถถือครองได้มากเท่าที่ต้องการ ซึ่งเป็นหนึ่งในแรงจูงใจที่ทำให้นักลงทุนต่างชาติอยากลงทุนในอสังหาฯ ไทยมากขึ้น นั่นทำให้โอกาสที่คุณจะให้สิทธิ์นักลงทุนต่างชาติที่สนใจเข้ามาเช่าช่วงต่อก็มีมากขึ้นตาม
• มีการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ – อสังหาฯ ที่ให้เช่าสิทธิ์แบบ leasehold มักมีการบริหารจัดการที่ดีโดยทีมงานจากเจ้าของโครงการที่มีประสบการณ์ โดยเฉพาะคอนโด leasehold ที่มีการดูแลโครงการอย่างดีไม่ให้ชำรุดทรุดโทรม จึงช่วยลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเกี่ยวกับการดำเนินงานและการบำรุงรักษาสถานที่ได้

ข้อเสีย

• ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ – ด้วยเหตุที่เป็นเพียงการเช่าสิทธิ์ จึงไม่สามารถครอบครองอสังหาฯ นั้นได้ ทำให้มีข้อจำกัดในการนำไปใช้ประโยชน์ ทำได้เพียงให้เช่าช่วงต่อเพื่อเอากำไรจากส่วนต่างค่าเช่าเท่านั้น ไม่สามารถขายได้ ต่อเติมหรือตกแต่งได้จำกัดตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา นอกจากนี้ หากอสังหาฯ ได้รับความเสียหายจากภัยพิบัติหรือต้องถูกเวนคืนในช่วงที่อยู่ในสัญญาก็จะไม่ได้รับเงินค่าชดเชยใดๆ อีกด้วย
• ระยะเวลาจำกัด – ตามกฎหมายแล้วสามารถถือครองอสังหาฯ ที่เช่าสิทธิ์ได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปีเท่านั้น แต่สามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปี รวมเป็นสูงสุด 60 ปี อย่างไรก็ตาม แม้ว่าคุณจะอยากต่อสัญญาเพื่อทำกำไรเพิ่มเติม แต่ถ้าเจ้าของไม่ยอมต่อสัญญาก็ไม่สามารถทำอะไรได้ ซึ่งหากมีการลงทุนเพิ่มเติมในช่วงใกล้หมดสัญญาไปเยอะแล้วยังไม่ถึงจุดคุ้มทุนก็อาจเสียหายได้ 

นอกจากนี้ กว่าจะได้ผู้มาเช่าช่วงต่อแต่ละรายก็ไม่ใช่เรื่องง่าย ภายในระยะเวลา 30 ปี อาจจะมีช่วงเวลาที่ไร้คนเช่าอยู่นานหลายปีก็ได้ โดยเฉพาะเมื่อใกล้หมดสัญญาที่จะหาคนมาเช่าช่วงต่อได้ยากและอาจจำเป็นต้องลดราคาค่าเช่าลง จึงต้องวางแผนการเงินให้ดีๆ

ไม่มีมูลค่าเมื่อสิ้นสุดสัญญา – เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงจะไม่สามารถหาผลประโยชน์หรือดำเนินการอะไรได้อีก ต้องคืนให้เจ้าของเดิมเท่านั้น

ข้อดี-ข้อเสีย ของ freehold มีอะไรบ้าง

ข้อดี 

• ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ – เจ้าของสามารถนำมาใช้อยู่อาศัยเอง ปล่อยเช่า หรือขายต่อได้อย่างอิสระ อยากดัดแปลงหรือตกแต่งเพิ่มเติมก็ทำได้ตามต้องการ สามารถเก็บไว้เป็นมรดกส่งต่อให้ลูกหลานได้ นอกจากนี้ยังมีโอกาสได้รับค่าชดเชยกรณีอสังหาฯ เสียหายจากภัยพิบัติหรือถูกเวนคืนอีกด้วย
• กู้ได้วงเงินสูงสุด 100 เปอร์เซ็นต์ – เมื่อมีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของแล้วก็มีโอกาสที่จะกู้ได้วงเงินสูงสุดถึง 100 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคารและคุณสมบัติของผู้กู้
• มูลค่าทรัพย์สินมีโอกาสเพิ่มขึ้น – เมื่อเวลาผ่านไปนานหลายปี ย่อมมีโอกาสที่อสังหาฯ ที่อยู่ในครอบครองจะมีมูลค่าสูงขึ้น ทั้งจากราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์ที่มักขยับตัวสูงขึ้นทุกปี และมูลค่าจริงในตลาดที่เกิดจากโอกาสทางเศรษฐกิจ

ข้อเสีย

• การบริหารจัดการหลังการขายอาจไม่ดี – ในบางครั้งหากคุณซื้อขาดอสังหาฯ มาจากเจ้าของที่ไม่มีความน่าเชื่อถืออาจเกิดปัญหาบริการหลังการขายขึ้นได้ โดยเฉพาะในกรณีของคอนโดและหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากการดูแลส่วนที่ไม่ใช่พื้นที่ส่วนกลางจะต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการลูกบ้าน ซึ่งอาจไม่ได้รับการดูแลหากทุกคนลงความเห็นว่าไม่มีความจำเป็น

ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% – เนื่องจากกฎหมายกำหนดไว้ตายตัวว่าชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองอสังหาฯ แบบ freehold ได้เกิน 49% สภาพคล่องในการซื้อขายจึงน้อยกว่าแบบ leasehold ส่วนที่เหลือจึงต้องหาคนมาลงทุนเพิ่มเติม

Leasehold กับ freehold แบบไหนน่าลงทุนกว่ากัน

อ่านมาถึงตรงนี้ บางคนอาจจะยังลังเลว่า สรุปแล้ว leasehold กับ freehold แบบไหนดีกว่ากัน เพราะดูเหมือนว่า leasehold คือทางเลือกที่ใช้เงินทุนน้อยกว่า แต่มีความเสี่ยงมากกว่า ในขณะที่ freehold แม้จะดูน่าลงทุนกว่าในระยะยาว แต่ก็ต้องใช้เงินทุนสูงกว่ามาก 

จริงๆ แล้วคงไม่สามารถฟันธงได้ว่าการลงทุนในรูปแบบใดดีกว่ากัน ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไปของแต่ละคน และเงื่อนไขของอสังหาฯ แต่ละรายการ เพราะอสังหาฯ ในบางทำเลไม่สามารถซื้อได้เพราะเจ้าของไม่ยอมขาย เนื่องจากเจ้าของเสียดาย ต้องการเก็บไว้ขายต่อในราคาสูงๆ ในอนาคต หรืออาจเป็นของหน่วยงานต่างๆ เช่น ที่ดินของราชพัสดุ ที่ดินของมหาวิทยาลัย ที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือแม้แต่ที่ดินของวัด ซึ่งไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของเอกชนได้ 

ดังนั้น การลงทุนด้วย leasehold แม้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์เหมือน freehold แต่ก็มีโอกาสได้ลงทุนในอสังหาฯ ที่ทำเลดีมากๆ ได้โดยไม่ต้องเสี่ยงใช้เงินทุนสูง หากมีการวางแผนที่ดีและวิเคราะห์แล้วว่ามีโอกาสเติบโตสูงมากพอที่จะทำกำไรได้ดีตลอดระยะเวลาสัญญา เช่น อยู่ในทำเลที่เป็นย่านเศรษฐกิจ เดินทางสะดวก มีโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตตัดผ่าน เป็นต้น

ไม่ว่าแบรนด์ของคุณจะเลือกลงทุนแบบไหน ก็ประสบความสำเร็จได้ด้วย Property Flow

สิ่งสำคัญในการลงทุนย่อมเป็นการสร้างผลกำไรให้ได้มากที่สุด ซึ่งการใช้ Property Flow เป็นเครื่องมือในการบริหารจัดการอสังหาฯ จะช่วยให้คุณสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ และรีดศักยภาพของอสังหาฯ ที่ลงทุนไปได้ถึงขีดสุดตลอดระยะเวลาในสัญญาไม่ว่าจะเป็นแบบ leasehold หรือ freehold ด้วยฟังก์ชันดีๆ มากมายทั้งในด้านการสร้างเว็บอสังหาฯ ของแบรนด์ขึ้นมาเอง การบริหารจัดการข้อมูลทรัพย์ที่อยู่ในครอบครอง การลงประกาศขาย การทำการตลาด และอื่นๆ อีกมากมาย หากต้องการข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโปรแกรมขายอสังหาฯ ของเรา ติดต่อเราได้ทันที