โครงการ mixed use คืออะไร ทำไมใครๆ ถึงอยากลงทุน

คนที่ทำงานด้านอสังหาฯ หลายคนอาจได้ยินชื่อของโครงการมิกซ์ยูส (mixed use) กันบ่อยขึ้น และอาจสงสัยว่า mixed use คืออะไร ทำไมถึงได้รับความนิยมในยุคปัจจุบันในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในพื้นที่ กทม. และปริมณฑล ด้วยเหตุนี้ เราจึงอยากชวนคุณมาทำความเข้าใจว่า mixed use คืออะไร ต่างจากอสังหาฯ แบบ single use ที่เราพบเห็นได้ทั่วไปอย่างไร ทำไมถึงได้รับความนิยมจากนักลงทุนและเจ้าของโครงการมากมาย รวมถึงหากต้องการลงทุนในอสังหาฯ ประเภทนี้ควรทำอย่างไรจึงจะประสบความสำเร็จ

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับโครงการ mixed use

ความหมายของ mixed use 

คำว่า mixed use มาจากชื่อเต็มๆ ว่า mixed-use development ซึ่งนิยามของ mixed use คือ โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสานที่มีจุดประสงค์ในการใช้งานที่แตกต่างกันตั้งแต่ 2 อย่างขึ้นไป โดยสามารถแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลักๆ ที่ได้รับความนิยมได้ดังต่อไปนี้

ประเภทของอสังหาฯ mixed use แบ่งตามการใช้งาน

1. Main street: เป็นประเภทของ mixed use ที่เก่าแก่ที่สุดและได้รับความนิยมในประเทศฝั่งยุโรปและอเมริกา โดยอาคารชั้นล่างสุดจะเป็นพื้นที่ของร้านค้า ส่วนชั้นบนจะเป็นที่พักอาศัย โดยในสมัยก่อนจะมีความสูงประมาณ 5-7 ชั้น และมีสวนอยู่ตรงกลาง
2. Residential and office: เป็นการผสมผสานตึกออฟฟิศกับที่พักอาศัยเข้าไว้ด้วยกัน ซึ่งชั้นล่างๆ ของอาคารมักจะเป็นพื้นที่ออฟฟิศรวมถึง co-working space ส่วนชั้นบนๆ จะเป็นคอนโดสำหรับพักอาศัย
3. Lifestyle center: โครงการประเภทนี้มักจะมีการผสมผสานทั้งคอนโด โรงแรม ออฟฟิศ และพื้นที่ค้าปลีก หรือคอมมูนิตี้มอลล์ เข้าไว้ด้วยกัน ซึ่งเป็นประเภทของ mixed use ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ได้อย่างครบครัน และกำลังได้รับความนิยมมากในไทย

ประเภทของอสังหาฯ mixed use แบ่งตามโครงสร้างอาคาร

1. Vertical mixed use: โครงการประเภทนี้จะใช้อาคารเพียงอาคารเดียวแต่มีการแบ่งโซนการใช้งานออกเป็นหลายส่วน เช่น พื้นที่ชั้นล่างเป็นร้านค้า ส่วนกลางเป็นออฟฟิศ และส่วนบนเป็นที่อยู่อาศัย เป็นต้น
2. Horizontal mixed use: โครงการประเภทนี้จะประกอบด้วยอาคารที่มีจุดประสงค์ในการใช้งานอย่างเดียวมารวมกันหลายๆ หลัง ในพื้นที่ติดกัน สามารถเดินเชื่อมได้สะดวก จนเกิดเป็นลักษณะแบบ complex จึงมักมีความสูงของอาคารต่ำกว่าประเภทแรก

รูปแบบการลงทุน

โครงการ mixed use มักมีรูปแบบการลงทุนแบบ joint venture กับบริษัทพันธมิตรเพื่อกระจายความเสี่ยงในการลงทุนและเพิ่มเงินทุนในการพัฒนาร่วมกัน

สาเหตุที่ mixed use ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน

• ที่ดินราคาแพง: จากราคาประเมินที่ดินปีล่าสุด พบว่าที่ดินในประเทศไทยมีราคาเพิ่มขึ้นถึง 7-8% การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบ single use หรือที่อยู่อาศัยแนวราบ และคอนโดมิเนียมทั่วไปไม่สามารถตอบโจทย์ความคุ้มค่าในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่มีราคาแพงมากๆ โดยเฉพาะบนทำเลใจกลางเมืองได้ เหล่าผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ จึงต้องคัดสรรโปรเจกต์พัฒนาโครงการที่มีความคุ้มค่า เหมาะสมกับที่ดินใจกลางเมือง ใช้ประโยชน์จากพื้นที่ที่มีอยู่ให้ได้มากที่สุด และสามารถต่อยอดธุรกิจได้ดี
• ความเสี่ยงต่ำกว่า: ผลการดำเนินโครงการอสังหาฯ แบบ single use ทั่วไปขึ้นอยู่กับยอดขายเพียงครั้งเดียว มีความเสี่ยงและผันผวนสูง โครงการ mixed use จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่าท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่ฟื้นตัวเต็มที่ นอกจากนี้การมีพันธมิตรมาร่วมลงทุนยังช่วยแบ่งเบาภาระด้านการเงินได้ด้วย

อสังหาฯ mixed use มีความน่าสนใจอย่างไร

เหตุผลที่โครงการ mixed use มีความน่าลงทุน

• ทำเลดี: โครงการ mixed use มักตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพสูงใจกลางเมือง เดินทางสะดวก พร้อมเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้ จึงมีโอกาสเติบโตได้ดี
• มีสิ่งที่ต้องการครบครัน: โครงการเหล่านี้มีทุกสิ่งที่ผู้อยู่อาศัยต้องการ ไม่ว่าจะเป็นที่พัก ร้านค้า ฟิตเนส แหล่งพักผ่อนหย่อนใจ จึงสะดวกสบาย น่าอยู่อาศัยสำหรับคนทั่วไป และเหมาะกับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ นอกจากนี้ยังน่าเช่าเพื่อทำงานหรือทำธุรกิจในระยะยาว
• รายได้สม่ำเสมอ: EIC หรือ Economic Intelligence Center แห่งธนาคารไทยพาณิชย์กล่าวไว้ใน รายงานเกี่ยวกับโครงการ mixed use ฉบับหนึ่งว่า เจ้าของโครงการสามารถสร้างรายได้สม่ำเสมอในรูปแบบค่าเช่าหรือค่าบริการ ช่วยลดความเสี่ยงและความผันผวนจากการพึ่งพาอสังหาฯ แบบ single use ที่เก็บเกี่ยวผลประโยชน์ได้เพียงครั้งเดียว โดยเฉพาะบนที่ดินราคาแพงในยามที่เศรษฐกิจฝืดเคืองเช่นนี้
• มีพันธมิตร: โครงการ mixed use มักมีพันธมิตรของโครงการที่แข็งแกร่งมาร่วมลงทุน ทำให้การเงินมีความมั่นคง และการบริหารงานมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
• รัฐอาจช่วยสนับสนุน: มีโอกาสที่จะได้รับการสนับสนุนจากรัฐในการพัฒนาพื้นที่รอบนอก เช่น ถนน ทางยกระดับ และเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต เนื่องจากโครงการ mixed use มีการใช้ประโยชน์ของพื้นที่ได้เต็มประสิทธิภาพและก่อให้เกิดเศรษฐกิจหมุนเวียนในชุมชนได้ดี
• ขายเข้ากองทุนได้: เจ้าของโครงการมีโอกาสนำอสังหาฯ มาขายเข้ากองทุน REIT ทั้งในรูปแบบขายขาดแบบ freehold และขายสิทธิการเช่าแบบ leasehold เพื่อทำกำไรและนำเงินไปพัฒนาโครงการใหม่ได้

ด้วยเหตุผลเหล่านี้ทำให้ราคาที่ดินของโครงการ mixed use น่าลงทุนและมีโอกาสที่จะทำกำไรได้ดีในอนาคต

ความเสี่ยงสำหรับโครงการ mixed use

• ใช้เงินทุนสูง: ด้วยความที่โครงการมีขนาดใหญ่ ต้องใช้เงินลงทุนสูงมาก หากโครงการไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควรก็มีโอกาสที่จะขาดทุนสูงตาม
• คืนทุนช้า: เนื่องจากอสังหาฯ mixed use ใช้ระยะเวลาก่อสร้างนานกว่าจะแล้วเสร็จ อาจต้องใช้เวลาคืนทุนนานประมาณ 5-10 ปี เจ้าของโครงการจึงจำเป็นต้องมีเงินทุนสำรองมากพอ
• คู่แข่งเริ่มเยอะ: มีโครงการใหม่เกิดขึ้นมากมายจนเริ่มเกินอุปทานของตลาด โดยเฉพาะพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล
• ปรับขึ้นค่าเช่ายาก: เนื่องจากมีโครงการเหล่านี้มากขึ้นเรื่อยๆ รวมถึงการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมิร์ซยังส่งผลให้อุปสงค์ต่อพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มชะลอตัวลง ผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีกมีทางเลือกในการจำหน่ายสินค้ามากขึ้น ทั้งแพลตฟอร์ม marketplace โซเชียลมีเดีย เว็บไซต์ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่ชะลอตัวลง ทำให้ปรับค่าเช่าพื้นที่ขึ้นได้ยาก

แนวทางพัฒนาโครงการ mixed use ให้ประสบความสำเร็จ

หลังจากได้ทำความเข้าใจกับความน่าสนใจและความเสี่ยงกันไปแล้ว มาดูกันว่าการพัฒนาโครงการ mixed use ให้สำเร็จต้องมีปัจจัยอะไรบ้าง

ประสบการณ์ในการทำธุรกิจอสังหาฯ

ด้วยเหตุที่โครงการ mixed use มีความซับซ้อนและท้าทายไม่น้อย การที่เจ้าของโครงการอสังหาฯ สักรายเข้ามาลงทุนตรงนี้จะต้องมีความเชี่ยวชาญในการทำธุรกิจอสังหาฯ มากพอสมควร เพื่อทำให้รูปแบบของโครงการมีความสอดคล้องกับโครงการเก่าๆ ที่เคยทำมา จึงจะทำให้โครงการ mixed use ประสบความสำเร็จได้จริง

พันธมิตรที่ร่วมลงทุน

อย่างที่กล่าวไปตอนต้นว่าโครงการ mixed use มักเป็นการร่วมลงทุนแบบ joint venture ดังนั้น การมีพันธมิตรที่มีประสบการณ์และมีความสามารถในการบริหารงานร่วมกันย่อมเป็นอีกข้อได้เปรียบที่จะทำให้โครงการประสบความสำเร็จได้

ทำเลเหมาะสม เดินทางสะดวก

การเลือกเฟ้นทำเลที่มีศักยภาพ ล้อมรอบด้วยเส้นทางคมนาคมที่สะดวกรวดเร็ว ไม่ว่าจะเป็นถนนเส้นหลัก ทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า คือปัจจัยสำคัญที่จะทำให้โครงการมีความน่าสนใจและมีโอกาสเติบโตได้ 

คู่แข่งโครงการในพื้นที่เดียวกัน

ตามที่ได้กล่าวไปแล้วว่าในตอนนี้เริ่มมีโครงการ mixed use มากขึ้นเรื่อยๆ และมีการแข่งขันด้านการตลาดที่รุนแรง หากมีคู่แข่งโดยตรงอยู่ในพื้นที่เดียวกัน ย่อมเป็นเรื่องยากที่จะผลักดันให้โครงการประสบความสำเร็จได้ตามเป้า ก่อนเริ่มโครงการจึงต้องสำรวจให้ดีว่ามีคู่แข่งกำลังจะก่อสร้างโครงการที่คล้ายกันในพื้นที่ใกล้เคียงหรือไม่

กำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่

เรื่องของกำลังซื้อก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะแม้ว่าโครงการจะอยู่ในทำเลที่ดี แต่หากกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายที่อยู่ในพื้นที่นั้นๆ ไม่สูงพอ ก็อาจไม่เหมาะกับโครงการที่เน้นร้านค้าปลีกหรือบริการระดับพรีเมียมที่ต้องการโปรโมตให้มาเช่าพื้นที่ได้

รูปแบบการใช้งานแต่ละส่วนของโครงการส่งเสริมกัน

การที่โครงการจะประสบความสำเร็จได้นั้น แต่ละส่วนของโครงการต้องมีการใช้งานที่เข้ากันได้และส่งเสริมกันด้วย ซึ่งอาคาร mixed use ใดๆ ก็ตามที่มีพื้นที่สำหรับค้าปลีกเป็นพื้นที่หลักจะช่วยส่งเสริมธุรกิจได้ดีกว่าแบบอื่นๆ เนื่องจากช่วยเพิ่มความสะดวกสบายให้กับผู้ที่มาอยู่อาศัยและใช้บริการ ในขณะที่โครงการที่ใช้พื้นที่หลักเป็นที่อยู่อาศัยจะเข้ากับพื้นที่อื่นๆ ได้ยากกว่า เพราะผู้อยู่อาศัยต้องการความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยเป็นหลัก จึงไม่ค่อยอยากได้ความวุ่นวายจากพื้นที่สำหรับการใช้งานรูปแบบอื่น

การออกแบบโครงสร้างพื้นฐานภายใน

การออกแบบโครงสร้างพื้นฐานของอาคาร mixed use ต้องมีการวางแผนมาอย่างรอบคอบ เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ใช้บริการและเกิดประโยชน์สูงสุด เช่น การเดินเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่แต่ละส่วนควรมีความสะดวกรวดเร็ว ไม่สับสน แต่ก็ต้องแยกทางเข้า-ออก แต่ละพื้นที่ไว้เพื่อความเป็นส่วนตัวระหว่างที่อยู่อาศัยกับพื้นที่ส่วนกลางเอาไว้ไม่ให้รบกวนกัน รวมถึงการเว้นระยะห่างและสร้างผนังเก็บเสียงเพื่อลดปัญหาเสียงรบกวนจากการจัดกิจกรรมต่างๆ ที่อาจส่งเสียงดัง เป็นต้น

การดึงดูดคนเข้ามาในโครงการ 

การจะดึงดูดคนเข้ามาใช้บริการ คอนเซปต์ของโครงการต้องมีความโดดเด่นและแตกต่างเพื่อเป็นจุดขายเหนือคู่แข่งที่มีอยู่มากมายให้ได้ นอกจากนี้ ความน่าสนใจของส่วนประกอบในโครงการก็มีความสำคัญเช่นเดียวกัน เช่น มีสวนขนาดใหญ่ให้ผู้ที่เข้ามาใช้บริการสามารถเดินเล่นออกกำลังกายหรือพักผ่อนหย่อนใจได้ มีแกลเลอรีแสดงผลงานศิลปะ มีคาเฟ่เก๋ๆ ให้เลือกมากมาย หรือมีพื้นที่สำหรับการจัดอีเวนต์ที่น่าติดตามอย่างต่อเนื่อง เป็นต้น

ไม่ว่า inventory หรืออสังหาฯ ประเภทไหนก็ใช้ Property Flow บริหารจัดการได้

จะเห็นได้ว่า การปลุกปั้นโครงการ mixed use ให้เติบโตไม่ใช่เรื่องง่ายเลย แต่ไม่ต้องกังวลจนเกินไป เพราะคุณมีตัวช่วยอย่าง Property Flow ที่มีเครื่องมือพร้อมในการบริหารจัดการและการตลาดอสังหาฯ ทุกรูปแบบได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้น ไม่ว่าโครงการ mixed use ของคุณจะมีอสังหาฯ แบบไหนก็สามารถดูแลได้จบภายในเครื่องมือเดียว ติดต่อเราเพื่อสอบถามรายละเอียดได้แล้ววันนี้